Vende o Alquila

Por Los economistas con los cordones desatados

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En la Ciudad de Buenos Aires la ecuación no cierra: somos una población que ha mantenido un número estable de habitantes en los últimos 50 años, se construyen 12.000 potenciales viviendas por año y cada vez es más difícil acceder a una vivienda digna. ¿Qué pasa en el mercado inmobiliario? ¿Por qué hay gente sin casas y casas sin gente casi en la misma proporción? ¿Qué hace el Gobierno de la Ciudad al respecto?

Las PASO del pasado fin de semana, muestran una alta aprobación a la gestión del PRO en la Ciudad de Buenos Aires. De confirmarse este resultado en las elecciones generales, implicará la continuidad de un modelo de ciudad que deja afuera cada vez a más personas en lo que hace a vivienda.

 

GENTE SIN CASA

En 2013, 56,8% de los hogares era propietario de la vivienda y el terreno, la población inquilina superaba el millón de personas, 32%, y el 8,5% ocupaba su vivienda de manera irregular (2013, Dirección Nacional de Estadísticas y Censos, GCBA).

De acuerdo al último diagnóstico socio-habitacional elaborado en 2013 por el equipo dirigido por Carla Rodriguez, del Área de Estudios Urbanos del Instituto de Investigaciones Gino Germani, 1 de cada 10 hogares porteños sufre hacinamiento (más de 2 personas por cuarto), que es un indicador de NBI (Necesidades básicas insatisfechas). Debido a sus condiciones de pobreza estructural, cada vez más familias deben recurrir al mercado informal de alquiler de piezas en inquilinatos y hoteles en villas, asentamientos, o barrios del centro y sur de la Ciudad, que aunque informal no representan menores precios.

En el 2013, 140.000 personas (4,6%) vivían en hoteles en condiciones de precariedad, y actualmente las Comunas 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), 3 (Balvanera, San Cristóbal) y 4 (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios) amontonan los mayores porcentajes de alquiler de piezas en inquilinato, hoteles, pensiones, o en villas y asentamientos.

Entre 2001 y 2010, la población residente en villas creció un 58% según el censo nacional, registrando una población de 170.054 habitantes, para 2013 fuentes oficiales de la Ciudad estimaban más de 275.000 habitantes. El crecimiento de la cohabitación complejiza el cuadro de vulnerabilidad, es decir más de una familia habitando una misma vivienda, que según el citado informe incluye a 1 de cada 10 hogares.

A esta lista hay añadir el siguiente escalón que es la situación de calle. Hacia fines de 2011, el último relevamiento oficial realizado arrojó un conteo de 876 personas viviendo en la calle, concentrada en las Comunas 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución) y 3 (Balvanera, San Cristóbal) y 4 (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios).

El total de personas con vulnerabilidad habitacional, si sumamos la población en villas y asentamientos, las formas precarias de alquiler y en situación de calle, supera las 400.000 personas.

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CASAS SIN GENTE

La Ciudad cuenta con más de un millón de viviendas, un elevado número que se corresponde con la fuerte concentración de la población que se da en ella, un 7% de los argentinos (2.891.082, según el Censo 2010) habitan una porción ínfima del territorio. Escapa a toda lógica matemática la existencia de más de 170 mil familias porteñas con necesidad de acceder a una vivienda, mientras que 1 de cada 4 viviendas de la Ciudad está vacía. Algo no encaja.

Las comunas con mayor cantidad de viviendas vacías son la 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), 14 (Palermo) y 2 (Recoleta), zonas de alta valorización inmobiliaria y que presentan los costos de alquiler más elevados de la Ciudad. Esta situación da cuenta de la existencia de un alto porcentaje de inmuebles que no son adquiridos por sus propietarios para habitarlos o ponerlos en alquiler, sino tan sólo para mantenerlos deshabitados como un instrumento de conservación de sus ahorros. La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro provoca un comportamiento disfuncional del mercado de viviendas en cuanto a solución del problema habitacional de los porteños. Incorpora una demanda adicional de viviendas por parte de sectores de elevados ingresos, que la adquieren como un instrumento de ahorro, pero que las retira del mercado en cuanto oferta de vivienda para habitar y solo las mantienen ociosas.

Como resultado de esta especulación mediante la cual sectores de alto poder adquisitivo en todo el país “ahorran en ladrillos” ha habido un boom de construcción en la Ciudad, tantas construcciones que sirven sólo como reserva de valor. Entre 2001 y 2013, en la Ciudad se construyeron 167.870 viviendas nuevas (más de 12.000 por año) por más de 17 millones de metros cuadrados, que incorporando las ampliaciones y construcciones para otros destinos se registran más de 24,5 millones de metros cuadrados nuevos totales.

Este auge de construcción produjo un aumento del valor del suelo en la Ciudad. Según la Secretaría de Planeamiento, del GCBA, entre diciembre de 2001 hasta diciembre de 2013, el alza promedio de los terrenos de la CABA, alcanzó al 218% en dólares (de US$555 el metro cuadrado pasó a los US$1.780 en promedio de la Ciudad). Luego de la exclusiva zona de Puerto Madero, el barrio más caro por metro cuadrado es Palermo (Comuna 14), alcanzando los US$3.962.

Si tomamos un sueldo de $11953, que es el salario medio imponible de los trabajadores en blanco de la Ciudad para diciembre del año pasado, obtenemos que un alquiler se lleva como mínimo un 27% de ese sueldo. Eso sí, si queremos alquilar en barrios más top, o sea en la Comuna 14 (Palermo), el alquiler promedio se lleva el 43% de ese sueldo. Este problema parece agravarse por la disminución de la oferta de alquileres en la Ciudad. En ZonaProp y ArgenProp, los dos portales de servicios inmobiliarios más difundidos, la cantidad actual de viviendas disponibles para alquilar disminuyó 11% y 9% respectivamente, en relación a abril del 2014. Y la disminución de la oferta es de más de 20% con respecto a abril 2013.

Al dificultarse el alquiler o la compra de vivienda en el mercado formal, la especulación se traslada al mercado informal elevando los precios: un alquiler de una casa con una pieza y una sala en la Villa 31 o en Rodrigo Bueno (ambos barrios en la Comuna 1), ronda entre los 2 y 3 mil pesos, mientras que la compra de una casa de iguales condiciones ubica su valor por encima de los 100 mil pesos, cuyo pago por tratarse de una tenencia irregular se debe hacer en efectivo y sin crédito alguno que financie la compra. El alquiler de una pieza puede costar desde 500 pesos, con baño compartido y sin cocina, pero dada la informalidad, la variación de precios se vuelve muy grande.

¿Y el Gobierno qué hace?

En este contexto, nos encontramos que la voluntad del Gobierno de la Ciudad por resolver el problema de vivienda es nula. El lugar donde se ven las prioridades de una gestión es el presupuesto. En materia de vivienda parece que el problema no necesita mayor atención, ya que el presupuesto asignado a urbanización y vivienda social en la Ciudad decrece año a año: para el año 2015 es de 780 millones, mientras que para el año pasado fue de 958 millones de pesos. La Secretaría de Hábitat e Inclusión (SECHI) -se encarga de las obras en villas y asentamientos- tiene para este año un presupuesto de 262 millones, es decir, sólo un 14% más que en 2014, cuando el PRO estima una inflación del doble. La desinversión de los programas del IVC (Instituto de Vivienda de la Ciudad) apunta a los más vulnerables: el programa “Hotelados” por medio del cual el la Ciudad les pagaba a hoteles y pensiones para hospedar alrededor de 100 familias hasta el momento en que el gobierno les diera una solución habitacional definitiva, presenta una excesiva rebaja del 78%, mientras que el «Programa de Radicación, Integración y Transformación de Villas y Núcleos Habitacionales Transitorios (PRIT)», también del IVC, sufrió un recorte fulminante del 98% respecto al año pasado, recibiendo menos de un millón de pesos, lo cual implica prácticamente el retiro del IVC de las villas y asentamientos.

Las iniciativas del Gobierno de la Ciudad, por la magnitud de su impacto están muy lejos de representar una solución al problema de vivienda. El plan «Primera Casa», la principal apuesta en materia de vivienda y único programa que aumenta considerablemente su presupuesto, en 34 meses otorgó 2500 créditos, una cifra ridícula en relación al tercio de la población porteña que es inquilina. Resignando ya la posibilidad de generar un acceso permanente a la vivienda ahora el gobierno del PRO quiere ayudar a alquilar con el «Alquilar se puede». El programa consiste en que el Banco Ciudad te presta el dinero del depósito a 24 meses y de ser necesario te subsidia parte del alquiler. Es decir que en lugar de intervenir en el mercado para controlar los valores de los alquileres y reducir las condiciones de entrada (depósito, comisiones, etc.), el Gobierno de la Ciudad subsidia el negocio abusivo de las inmobiliarias y propietarios.

El presupuesto de vivienda es una muestra de la idea de Ciudad que presenta el PRO: así como en el resto los ámbitos de la Ciudad, en el presupuesto de vivienda los vulnerables quedan relegados y los recursos se destinan a consolidar la posición de los sectores pudientes.

Por fuera de lo presupuestario, el PRO, y con gran impronta de su reluciente candidato a jefe de gobierno, tiene la decisión de reformular las normas urbanísticas (es decir, el código de planeamiento urbano cual establece las principales disposiciones del tejido urbano, como lo son los 8 metros de frente, uso del suelo, etc.) en pos de poder entregar títulos de propiedad a los vecinos de las villas; revirtiendo los hechos, empezando por el final, que son los títulos de propiedad. De esta manera, no sólo que se libera de toda obligación de urbanizar los barrios de la manera correcta, incorporando cloacas, calles, el no hacinamiento; si no que además genera posibles pujas entre vecinos y libera las tierras a las fuerzas del mercado. Final asegurado: una ciudad sin villas y sin soluciones. Esta novela ya comenzó el año pasado, y se plasmó en la aprobación del «Plan Maestro» de la Comuna 8.

Como parte de los rasgos neoliberales explícitos que muestra el PRO, trabajan en una descentralización de la gestión pública sobre los barrios. Si bien el órgano encargado de adecuar la Constitución de la Ciudad es el IVC, actualmente realizar un reclamo, es un buen paseo por toda la ciudad, ya que las tareas son subdivididas entre el mismo IVC y la Secretaría de Hábitat e Inclusión (SECHI), la Unidad de Gestión de Intervención Social (UGIS), y la Corporación Buenos Aires Sur S.E. (CBAS). Para explicar sus funciones, es necesario una nota de por lo menos la misma extensión que la actual, o más, para cada una.

 

¿Qué hacer?

Para solucionar el problema habitacional hay que atacar las causas, crear incentivos para que no haya casas sin gente (como un impuesto a la vivienda ociosa o aumento de ABL, por ejemplo), y por otro lado, intervenir regulando los precios de los inmuebles y las barreras de entrada. Además, debe haber una iniciativa estatal en la construcción de vivienda social y en la urbanización de villas y asentamientos, algo que no se logra reduciendo el presupuesto y desfinanciando al IVC. También se debe invertir en mejorar la calidad de las soluciones transitorias como son hoteles y paradores. Y que sean eso: transitorias.

En la Buenos Aires de hoy, vivienda no es un derecho sino que se ha vuelto sinónimo de negocio. Mientras que los inmuebles sean considerados como plazos fijos y no destinados a que la gente los habite, la emergencia habitacional va a continuar y seguiremos teniendo una ciudad para pocos, cada vez menos.